家屋に対する課税のしくみ

家屋とは

固定資産税における家屋とは、住家、店舗、工場（発電所および変電所を含む）、倉庫その他の建物をいいます。
不動産登記法の建物とその意義を同じくするものであり、したがって登記簿に登記されるべき建物となり、次の3つの要件を満たすものです。

1. 外気分断性
   屋根及び周壁又はこれに類するもの（三方を壁などにより囲まれている。）を有し、独立して雨風をしのぐことができるものであること。
2. 土地への定着性
   基礎等で物理的に土地に固着しているものであること。
3. 用途性
   建物が家屋本来の目的（居住・作業・貯蔵等）を有し、その目的の用途に供し得る状態のものであること。

なお、特殊な構造等のものについては、個々の利用状況等も考慮して判断することになります。

評価のしくみ

総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、再建築費評点数を基準に評価します。

• 価格（評価額）＝再建築費評点数×損耗の状況による減点補正率×評点一点当たりの価額
  • 再建築費評点数
    評価対象の家屋と同一のものを、評価の時点において新築する場合に必要とされる建築費を表す評点数
  • 損耗の状況による減点補正率
    家屋を建築した後の年数の経過及び損耗の状況による減価を表す補正率
  • 評点一点当たりの価額
    東京都と比較した工事原価の物価水準による補正率と、工事原価以外の費用による補正率に、1円を乗じた価額

価格は3年ごとの評価替えの時に見直しを行いますが、見直し後の価格が評価替え前の価格を上回ったときは、以前の価格に据え置かれます。
年数の経過による減価を表す補正率（経年減点補正率）の最小値が0.2のため、価格が0円になることはありません。
なお、次回の評価替えは令和9年度になります。

新築住宅に対する固定資産税の減額について

新築された住宅が次の要件をすべて満たす場合、新築後3年度分（3階建て以上の耐火住宅は5年度分）に限り、居住部分（120平方メートルまでの部分）にかかる固定資産税の2分の1に相当する額が減額されます。この減額は、市役所で自動的に計算し納税通知書（納付書）を送りますので、特に手続・申出などは必要ありません。

1. 専用住宅（専ら人の住居の用に供する家屋）や併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）や共同住宅であること。なお、併用住宅については、居住部分の割合が2分の1以上のものに限られます。
2. 居住部分の床面積が50平方メートル（共同住宅にあっては、独立した区画ごとに40平方メートル）以上280平方メートル以下であること。
3. 令和8年3月31日までに新築された住宅であること。
   （注）認定長期優良住宅の減額と重ねて受けることはできません。

専用住宅に対する固定資産税の計算例

【木造2階建ての専用住宅】

• 建築時期　令和6年7月
• 床面積　100平方メートル
• 令和7年度の評価額　720万円

1. 本来の税額を計算します。
   令和7年度の評価額に税率をかけます。
   720万円×1.4パーセント（税率）＝10万800円
2. 減額される税額を計算します。
   「新築住宅に対する固定資産税の減額措置」の要件に該当する場合、固定資産税額が2分の1に減額されます。
   720万円×1.4パーセント×2分の1＝5万400円
3. 令和7年度固定資産税額
   10万800円－5万400円＝5万400円
   （注）税額は3年間減額されますが、4年目から本来の税額に戻ります。