Q10　市街化調整区域の土地を、著しい廉価で分譲販売するという広告をみることがありますが、購入に際し注意する点はありますか。

ページ番号1004746 　最終更新日 令和5年7月12日

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• このような土地は、いわゆる「現況有姿分譲」(もしくは菜園分譲）であることが多く、「宅地分譲」とは全く異なるものとなっています。
• 「現況有姿分譲」とは、現況有るがままの姿での土地利用（建築物の建築を伴わない家庭菜園や資材置場等の土地利用）しか出来ない土地であり、このことは、広告などにも記載されており、又、建築物の建築が出来ないことについても明記されています。
• しかし、一方でこのような広告には、駅や公共施設が至近にあるとか、公営水道が引き込まれているとか等の記載もあり、又、実際に現地に行くと、区画が整備されていたり道路状のものが整備されていたりと、宅地造成と間違えてしまう状況になっていることがあります。
• 市街化調整区域は建築物の建築が制限されており、都市計画法の基準に適合する建築物以外の建築が出来ないこととなっており、また、建築物の建築を目的として土地の区画形質の変更を行う場合は、都市計画法の「開発許可」手続を取らなければなりません。
• 「現況有姿分譲」の土地は、建築物の建築を目的としていないことから、通常、都市計画法の手続が取られておりません。
• また、「現況有姿分譲」地内に新たに整備された道路状のものは、建築基準法上の「道路」に該当しないことから、仮に将来、分譲地が市街化区域に編入された場合でも、建築基準法上の接道要件が満たされず、建築物の建築が出来ないということになります。
• 「現況有姿分譲」の土地の購入については、例えば、将来的にも家庭菜園としてしか利用しないという場合には大きな問題はありませんが、何らかの建築物を建てようとか、将来市街化区域に編入された場合に住宅を建てようという考えで購入される場合には、細心の注意が必要です。
• その分譲地が、「現況有姿分譲」であるか否かについては、都市計画法の手続が取られているか否かということで判断できますので、開発調整課にお問い合せください。