用語の解説

市街化区域

既に市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。

市街化調整区域

市街化を抑制すべき区域で、原則的に建築物の建築が制限されている区域。

（注）市街化調整区域では、都市計画法の基準に適合し、都市計画法の手続を経ないと建築物の建築は出来ないことになっています。

市街化調整区域に関する都市計画決定の日（「線引きの日」とも言う）

新都市計画法の施行に伴い相模原市では、昭和45年6月10日に都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分する線引きが行われ、この日から開発行為等を行う場合には、事前に相模原市長の許可が必要となりました。

（注）市街化調整区域に関する都市計画決定の日（線引きの日）は、昭和45年6月10日

線引き都市計画区域

都市計画区域のうち、市街化区域と市街化調整区域との区分が定められていない区域。

開発審査会

都市計画法第78条第1項に基づき設置された相模原市長の附属機関。
主な職務としては次の2つがあげられます。

• 開発許可処分等に関する審査請求に対する裁決。（都市計画法第50条第1項）
• 市街化調整区域で行われる開発行為や建築の許可又は用途の変更について、市街化調整区域において行われても支障の無いもの、又はやむをえないものとして相模原市長が許可しようとする場合等において開発審査会であらかじめ議決を行う。（都市計画法第34条第14号、政令第36条第1項第3号ホ＝相模原市開発審査会提案基準）

• 相模原市開発審査会提案基準

開発行為

主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画・形・質の変更。

• 区画の変更、形の変更、質の変更のいずれかが該当すると開発行為となります。
• 市街化区域は、開発事業区域面積が500平方メートル以上の場合に、開発許可が必要となります。
• 市街化調整区域は、面積要件が無いため、面積に関係無く開発行為に該当することになります。
• 非線引き区域都市計画区域は、開発事業区域面積が1,000平方メートル以上の場合に、開発許可が必要となります。
• 都市計画区域外は、開発事業区域面積が10,000平方メートル以上の場合に開発許可が必要となります。

「区画」の変更

ただし、分合筆等単なる権利区画の変更、建築基準法第42条第2項の規定による道路の中心線から2メートルの後退に係るもの、道路のすみ切りのみの後退に係るものは除く。

「形」の変更

土地に「切土、盛土又は一体の切盛土」を行うもの。
「切土、盛土又は一体の切盛土」とは、次のいずれかに該当する行為をいう。

1. 高さ2メートルを超える切土又は高さ1メートルを超える盛土を行うもの
2. 一体の切盛土で高さ2メートルを超えるもの
3. 上記以外で、高さ30センチメートルを超える切土、盛土を行うもの

次の場合については、「切土、盛土又は一体の切盛土」として取り扱わない。（敷地内の地盤高さの変更を行うものは除く。）

1. 建築物の建築自体と不可分な一体の工事と認められる基礎打ち、土地の掘削等の行為
2. 建築基準法第42条第2項の規定による道路の後退に係るもの
3. 道路からのアプローチとして局部的なスロープ、階段又は駐車場の設置に係るもの（高さ2メートル以下、幅6メートル以下のものに限る。）
4. 既存擁壁を同じ位置で造りかえるもの

「質」の変更

農地や山林等宅地以外の土地を建築物の敷地又は特定工作物の用地とするもの。
「宅地以外の土地」とは、次の各号いずれかに該当する土地以外の土地をいう。

1. 現に建築物が存する土地（仮設建築物及び違反建築物の敷地は除く。）
2. 土地登記簿の地目（5年以上前の受付）が「宅地」である土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地
3. 固定資産課税台帳の現況地目が、5年以上前から「宅地」である土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地
4. 従前、建築物の敷地として利用されていた土地で、現在、農地や山林として利用されていない土地（5年以上前に建築物を除去した土地は除く。）
5. 建築物の敷地又は特定工作物の用地として造成された土地（緑地、未利用地等は除く。）で次のいずれかに該当する土地
   1. 都市計画法に基づく開発行為の許可を受け、工事の完了公告がなされた土地
   2. 旧住宅地造成事業に関する法律によって認可を受け、工事の完了公告がなされた土地
   3. 土地区画整理法に基づく認可を受け、換地処分の公告がなされた土地
   4. 都市計画法第29条第1項第4号、第6号、第7号、第8号又は第9号に該当する開発行為が終了した土地
   5. 宅地造成等規制法に基づく許可を受け、工事完了の検査済証の交付がなされた土地
   6. 建築基準法に基づく道路位置指定が行われた際、道路と一体に造成された土地

建築許可

市街化調整区域で、開発行為を伴わず建築物を建築する際には、都市計画法第43条に基づき相模原市長の許可を受けなければなりません。
標準的な手続の流れ

• 事前相談
  建築プランが都市計画法第34条の市街化調整区域の立地基準に適合しているかについて審査
• 建築許可申請
  土地登記事項証明書、公図、土地利用計画図、建築物の平面図、立面図等の関係書類を沿えて申請（申請書類は、建築物の用途等により異なる。）
• 建築許可
  主に、申請者の適格性、土地の権利関係、建築物の用途や排水施設などについて審査を行う。

建築確認申請へ（建築審査課　電話：042-769-8254）

• 標準的な処理期間は、事前相談が約2週間程度、許可申請から許可までが約10日程度となります。（問題が生じた場合は、その分日数を要します。）
• 案件により、手続に開発審査会での審議が必要となるものもあり、その場合さらに2カ月から4カ月程度の期間が必要となります。
• 建築物の建築が制限されている市街化調整区域では、例えば、自己用の専用住宅を建てる時も、開発行為の有無に関わらず、必ず都市計画法の手続を取らなければなりません。

建築物

土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱もしくは壁を有するもの（これに類する構造の物を含む。）、これに附属する門もしくは塀、観覧のための工作物又は地下もしくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設（鉄道及び軌道の線路敷地内の運転保安に関する施設並びに跨線橋、プラットホームの上屋、貯蔵槽その他これらに類する施設を除く。）をいい、建築設備を含むものをいう。

• 雨や風をしのぐことが出来る工作物は、基礎が有る無しに関わらず、又建築確認申請の要不要に関わらず、建築物となります。例えば、常置されている、スーパーハウスやコンテナなども建築物となります。

特定工作物

• 第一種特定工作物
  コンクリートプラント、アスファルトプラント、クラッシャープラント及び危険物の貯蔵又は処理に供する工作物。
• 第二種特定工作物
  ゴルフコース又はミニゴルフコース、打席が建築物でない打放しゴルフ練習場、野球場、庭球場、陸上競技場、遊園地、動物園、観光植物園、サーキット場その他の運動・レジャー施設及び墓園、ペット霊園でその規模が1ヘクタール以上のもの。

公共施設

道路、公園、下水道、緑地、広場、河川、運河、水路及び消防の用に供する貯水施設。

第2種低層住居専用地域内に建築できる建築物

建築基準法別表第2に定められています。主なものとして、住宅、共同住宅、非住宅部分の床面積が50平方メートル以下かつ延床面積の2分の1未満の事務所兼用住宅又は日用品店舗兼用住宅、延床面積が150平方メートル以下の日用品店舗、診療所などがあります。